Metodologia i źródła danych
CenaCheck pokazuje mediany cen transakcyjnych z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCN) — czyli realnych cen z aktów notarialnych, a nie cen ofertowych z portali — i uzupełnia je o dane demograficzne, środowiskowe i o sąsiedztwie z oficjalnych rejestrów publicznych. Poniżej opisujemy dokładnie, skąd pochodzi każda liczba i jak ją liczymy.
Ostatnia weryfikacja: · Dane RCN wg stanu na .
Źródła danych
Wszystkie dane pochodzą z publicznych, możliwych do zweryfikowania źródeł. Nie zbieramy ani nie publikujemy danych osobowych z aktów notarialnych — RCN udostępnia ceny transakcyjne w formie zanonimizowanej.
- RCN — Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości (dane.gov.pl)
Realne ceny transakcyjne z aktów notarialnych — podstawa median zł/m² i wykresów kwartalnych. To ceny, za które mieszkania faktycznie sprzedano, a nie ceny ofertowe z portali.
Częstotliwość: Aktualizowany przez starostwa na bieżąco; pełny import bazy odświeżamy kwartalnie.
- GUS — Bank Danych Lokalnych (BDL)
Liczba ludności i dane demograficzne dzielnicy/gminy pokazywane w panelu sąsiedztwa.
Częstotliwość: Roczne serie GUS; pobierane na żądanie przez API.
- NBP — Narodowy Bank Polski
Wieloletnie indeksy cen mieszkań i raporty o rynku nieruchomości mieszkaniowych — kontekst dla zmian rocznych. RCN nie publikuje długich szeregów czasowych, więc wieloletni trend cytujemy za NBP/GUS.
Częstotliwość: Raporty kwartalne i roczne NBP.
- GIOŚ — Główny Inspektorat Ochrony Środowiska
Jakość powietrza (PM2.5, PM10, indeks jakości) z najbliższej stacji pomiarowej.
Częstotliwość: Pomiary godzinowe; pobierane na żądanie.
- ISOK — Informatyczny System Osłony Kraju
Ryzyko powodziowe dla lokalizacji oferty (mapy zagrożenia powodziowego).
Częstotliwość: Aktualizacje cykliczne map zagrożenia.
- NFZ — Narodowy Fundusz Zdrowia (Terminy Leczenia)
Czas oczekiwania do placówek opieki zdrowotnej w okolicy.
Częstotliwość: Dane NFZ aktualizowane okresowo; pobierane na żądanie.
- OpenStreetMap (Overpass API)
Punkty użyteczności w sąsiedztwie: szkoły, sklepy, parki, przystanki komunikacji.
Częstotliwość: Dane społecznościowe aktualizowane na bieżąco; pobierane na żądanie.
Jak liczymy mediany
Wyszukiwanie po lokalizacji
Dla każdej oferty bierzemy jej współrzędne i wyszukujemy transakcje RCN w promieniu wokół tego punktu (zapytanie przestrzenne earthdistance / earth_box). Liczy się odległość geograficzna, a nie granica administracyjna, więc mediana odzwierciedla realne sąsiedztwo oferty.
Mediana, nie średnia
Cenę odniesienia liczymy jako medianę zł/m² (PERCENTILE_CONT), a nie średnią arytmetyczną. Mediana jest odporna na pojedyncze transakcje skrajne (np. luksusowy penthouse albo sprzedaż w rodzinie poniżej wartości), które zawyżałyby lub zaniżały średnią.
Test opłacalności najmu (reverse yield)
Dla ofert najmu liczymy rentowność odwrotną: (czynsz × 12) ÷ (mediana zł/m² × powierzchnia) × 100. Powyżej 6% sugeruje, że najem jest drogi względem lokalnych cen sprzedaży; poniżej 4% — okazyjny; 4–6% to poziom rynkowy.
Układ współrzędnych i deduplikacja
Dane źródłowe RCN są w polskim układzie PUWG 2000 (EPSG:2176/2177/2178) i przeliczamy je do WGS84 przy imporcie. Duplikaty z różnych przebiegów importu odsiewamy po kluczu parcel_id + cena, więc jedna transakcja liczy się raz.
Ograniczenia i czego nie robimy
- Mediana zł/m² to wartość orientacyjna dla okolicy — konkretne mieszkanie różni się od niej zależnie od stanu, piętra, roku budowy i dokładnego adresu.
- Nie publikujemy prognoz na przyszłość. Kierunek zmiany pokazujemy wyłącznie jako trend transakcyjny z przeszłości (kwartał do kwartału), a nie jako przewidywanie.
- W rzadko zabudowanych lub mało transakcyjnych lokalizacjach próba RCN bywa mała — wtedy mediana jest mniej pewna i zaznaczamy to w interfejsie.
- CenaCheck nie jest wyceną rzeczoznawcy majątkowego ani poradą inwestycyjną. To narzędzie informacyjne do szybkiego porównania oferty z realnymi cenami w okolicy.
Weryfikacja redakcyjna
Za dobór źródeł, metodę liczenia median i aktualność danych odpowiada Zespół CenaCheck ds. danych RCN. Każda liczba publikowana na stronach cen mieszkań i w poradnikach jest wyliczana z opisanych powyżej źródeł ( RCN, GUS, NBP) i oznaczana datą ostatniej weryfikacji, tak aby można było ją niezależnie sprawdzić w rejestrze źródłowym.
Nie publikujemy treści generowanych bez weryfikacji względem danych transakcyjnych ani prognoz na przyszłość. Jeśli źródło zmienia metodologię lub cadence publikacji, aktualizujemy tę stronę oraz daty „Ostatnia weryfikacja” na stronach, których to dotyczy.
Czytaj dalej
- Czym są ceny transakcyjne nieruchomości i gdzie je sprawdzić — różnica między ceną ofertową a transakcyjną, rejestr cen mieszkań oraz Geoportal i RCN krok po kroku: to samo źródło, z którego korzysta CenaCheck.
- Jawne ceny mieszkań od dewelopera — dlaczego publiczny cennik rynku pierwotnego to nadal cena ofertowa, a nie transakcyjna.
- Ceny mieszkań w polskich miastach — mediany transakcyjne zł/m² dla największych rynków.