CenaCheckZainstaluj

Jak wypadają ceny mieszkań — Olsztyn vs Warszawa

Mieszkanie w Olsztyn kosztuje obecnie średnio 9028 zł/m², a w Warszawa — 13 576 zł/m² (mediana cen transakcyjnych z aktów notarialnych, RCN, dane na 16 kwietnia 2026). Olsztyn jest tańsze o 33.5% — przy mieszkaniu 50 m² to około 227 400 zł różnicy.

Porównanie realnych cen transakcyjnych z aktów notarialnych (RCN) pokazuje, które miasto jest tańsze: mediana za m², dynamika zmian i wolumen transakcji w Olsztyn i Warszawa obok siebie.

Różnica w medianie ceny

4548 zł/m²

Olsztyn tańsze o 33.5% — przy 50 m² to około 227 400 zł różnicy

Statystyki obu miast

Olsztyn

woj. warminsko_mazurskie

Mediana ceny

9028 zł

za m²

Liczba transakcji

200

w bazie RCN

Zmiana roczna

+19.9%

r/r

Mieszkanie 50 m²

451 400 zł

szacunkowa cena całkowita

Warszawa

woj. mazowieckie

Mediana ceny

13 576 zł

za m²

Liczba transakcji

11 443

w bazie RCN

Zmiana roczna

+15.7%

r/r

Mieszkanie 50 m²

678 800 zł

szacunkowa cena całkowita

Szczegółowe porównanie

Kluczowe metryki rynku nieruchomości w Olsztyn i Warszawa

MetrykaOlsztynWarszawa
Mediana ceny za m²9028 złtaniej13 576 zł
Mieszkanie 50 m² (szacunek)451 400 zł678 800 zł
Zmiana cen r/r+19.9%+15.7%
Transakcje w bazie RCN20011 443
Segment cenowypowyżej średniejpremium
Województwowarminsko_mazurskiemazowieckie

Ostatnia weryfikacja danych: . Ostatnia aktualizacja porównania: . Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (dane.gov.pl). Mediana zł/m², liczba transakcji i trend r/r dla Olsztyn i Warszawa pochodzą z aktów notarialnych zarejestrowanych w RCN — nie z cen ofertowych ani prognoz. Opracowanie i weryfikacja danych: Zespół CenaCheck ds. danych RCN.

Trend cenowy — Olsztyn vs Warszawa

Mediana ceny transakcyjnej zł/m² wg kwartałów. Dane z aktów notarialnych (RCN).

Wolumen transakcji — Olsztyn vs Warszawa

Liczba transakcji zarejestrowanych w RCN wg kwartałów

Olsztyn

491
2023 Q3
738
2023 Q4
653
2024 Q1
737
2024 Q2
631
2024 Q3
670
2024 Q4
713
2025 Q1
473
2025 Q2
619
2025 Q3
687
2025 Q4
388
2026 Q1

Warszawa

4485
2023 Q3
8181
2023 Q4
8123
2024 Q1
7594
2024 Q2
8006
2024 Q3
9325
2024 Q4
9187
2025 Q1
7585
2025 Q2
6254
2025 Q3
4249
2025 Q4
13 645
2026 Q1

Olsztyn vs Warszawa — podsumowanie

W oparciu o medianę cen transakcyjnych z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości, Olsztyn jest aktualnie tańsze o 33.5% (4548 zł/m²) w stosunku do Warszawa. Mediana w Olsztyn wynosi 9028 zł/m², a w Warszawa — 13 576 zł/m².

Przy zakupie typowego mieszkania o powierzchni 50 m² różnica w cenie wynosi około 227 400 zł. Olsztyn klasyfikuje się w segmencie powyżej średniej, natomiast Warszawa — w segmencie premium.

Pod względem dynamiki cen: Olsztyn rośnie szybciej (+19.9% r/r) niż Warszawa (+15.7% r/r). Jeśli ten trend się utrzyma, różnica cenowa między miastami będzie się zmniejszać.

Warszawa ma zdecydowanie więcej transakcji w bazie RCN (11 443 vs 200), co wskazuje na większą płynność rynku — łatwiej jest tam znaleźć kupca lub sprzedać mieszkanie w rozsądnym czasie.

Pamiętaj, że mediana to wartość ogólna dla całego miasta. Konkretna dzielnica, stan mieszkania, piętro i rok budowy mogą zmienić cenę o kilkanaście procent w obie strony. Zobacz, jak sprawdzić realną cenę konkretnego mieszkania. Zainstaluj rozszerzenie CenaCheck i sprawdzaj dane transakcyjne z RCN bezpośrednio przy przeglądaniu ofert na Otodom, OLX czy Morizon.

Najczęściej zadawane pytania

Jak wypadają ceny mieszkań Olsztyn vs Warszawa?
Warszawa jest droższe: mediana ceny transakcyjnej to 13 576 zł/m² wobec 9028 zł/m² w Olsztyn — o 50% więcej (4548 zł/m², czyli około 227 400 zł różnicy przy mieszkaniu 50 m²). Różnica się zmniejsza — ceny w Olsztyn rosną szybciej (+19.9% r/r) niż w Warszawa (+15.7% r/r). Wszystkie liczby to mediany z aktów notarialnych (RCN), dane na 16 kwietnia 2026, a nie ceny ofertowe z portali.
Olsztyn czy Warszawa — gdzie taniej kupić mieszkanie?
Taniej kupisz w Olsztyn: mediana ceny transakcyjnej wynosi tam 9028 zł/m² wobec 13 576 zł/m² w Warszawa, czyli o 50% mniej — przy mieszkaniu 50 m² to około 227 400 zł różnicy w cenie zakupu (RCN, akty notarialne, dane na 16 kwietnia 2026). W ostatnich kwartałach mediana zmieniła się o +4,0% w Olsztyn (2025 Q2 → 2026 Q1) i o −7,4% w Warszawa (2025 Q2 → 2026 Q1) — to zmierzony kierunek z ostatnich kwartałów, a nie prognoza, i bywa inny niż zmiana rok do roku. Sama mediana nie rozstrzyga jednak wyboru miasta: Warszawa ma 57.2× więcej zarejestrowanych transakcji, więc rynek jest tam płynniejszy, a orientacyjna rentowność najmu brutto wynosi 6,4% w Olsztyn i 7,3% w Warszawa. Mediana miasta to punkt odniesienia dla całego rynku — konkretne mieszkanie potrafi odbiegać od niej o kilkadziesiąt procent w zależności od dzielnicy, piętra i standardu.
Jak wypadają ceny domów w Olsztyn w porównaniu z Warszawa?
CenaCheck na tej stronie porównuje rynek mieszkań i lokali mieszkalnych, nie domy jednorodzinne. Jeśli przez „domów” rozumiesz ogólny rynek mieszkaniowy, najlepszym benchmarkiem jest mediana mieszkań: 9028 zł/m² w Olsztyn i 13 576 zł/m² w Warszawa (RCN, dane na 16 kwietnia 2026). Dom wolnostojący wyceniaj oddzielnie, bo cena działki, powierzchnia użytkowa domu i standard budynku silnie zmieniają zł/m²; nie mieszamy takich transakcji z medianą mieszkań, żeby nie zafałszować porównania.
Ile kosztuje mieszkanie w Olsztyn w porównaniu z Warszawa?
Mieszkanie 50 m² kosztuje w Olsztyn około 451 400 zł, a w Warszawa — 678 800 zł (mediana cen transakcyjnych RCN × 50 m², dane na 16 kwietnia 2026). W przeliczeniu na metr to 9028 zł/m² w Olsztyn i 13 576 zł/m² w Warszawa; Olsztyn jest tańsze o 33.5%. To realne ceny z aktów notarialnych, a nie ceny ofertowe z portali ogłoszeniowych.
Ile kosztuje wynajem mieszkania w Olsztyn w porównaniu z Warszawa?
Wynajem mieszkania 50 m² kosztuje w Olsztyn około 2400 zł miesięcznie (48 zł/m²), a w Warszawa — 4150 zł (83 zł/m²). Taniej wynajmiesz w Olsztyn — o 42%. Zestawiając czynsz z medianą cen transakcyjnych RCN, orientacyjna rentowność najmu brutto wynosi 6,4% w Olsztyn i 7,3% w Warszawa — im wyższa, tym bardziej najem opłaca się właścicielowi, a najemca płaci relatywnie więcej za metr. Stawki najmu to wartości orientacyjne aktualizowane kwartalnie; ceny transakcyjne pochodzą z aktów notarialnych (RCN).
Ile wynosi mediana ceny mieszkania w Olsztyn vs Warszawa?
Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Olsztyn wynosi 9028 zł/m², a w Warszawa — 13 576 zł/m². Różnica to 4548 zł/m² (33.5%), co przy mieszkaniu 50 m² daje około 227 400 zł różnicy w cenie całkowitej. Dane pochodzą z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCN), czyli z aktów notarialnych.
Czy ceny mieszkań w Olsztyn rosną szybciej niż w Warszawa?
Tak — ceny w Olsztyn dynamicznie rosną (+19.9% r/r), podczas gdy w Warszawa dynamicznie rosną (+15.7% r/r). Różnica w dynamice wynosi 4.2 p.p.
Gdzie jest więcej transakcji nieruchomościami — w Olsztyn czy Warszawa?
W bazie RCN jest 200 transakcji z Olsztyn i 11 443 z Warszawa. Warszawa ma 57.2× więcej zarejestrowanych transakcji, co świadczy o większej płynności rynku — łatwiej znaleźć kupca i szybciej sprzedać mieszkanie.
Które miasto jest lepsze do inwestowania — Olsztyn czy Warszawa?
To zależy od strategii. Olsztyn oferuje niższą barierę wejścia (9028 zł/m²), co przy wyższym czynszu może dawać lepszą stopę zwrotu. Warszawa (13 576 zł/m²) może być bezpieczniejszą inwestycją z uwagi na większą płynność rynku. Zainstaluj CenaCheck, żeby porównać konkretne oferty z danymi RCN.

Zobacz szczegóły każdego miasta

Ceny mieszkań — Olsztyn→Ceny mieszkań — Warszawa→

Sprawdź też ceny transakcyjne w największych monitorowanych rynkach: ceny mieszkań w Szczecinie · ceny transakcyjne nieruchomości we Wrocławiu · cena za m² mieszkania w Poznaniu

Inne porównania z Olsztyn i Warszawa

Białystok vs Olsztyn→Bielsko-Biała vs Olsztyn→Bydgoszcz vs Olsztyn→Bytom vs Olsztyn→Częstochowa vs Olsztyn→Elbląg vs Olsztyn→
Wszystkie porównania miast →

Powiązane poradniki

Zanim porównasz Olsztyn i Warszawa, sprawdź jak czytać dane RCN i czym różnią się ceny transakcyjne od ofertowych.

Ceny transakcyjne a ofertowe

Czym różnią się ceny z aktów notarialnych (RCN) od cen wystawianych na portalach.

Jak sprawdzić realną cenę mieszkania

Od mediany dzielnicy do wyceny konkretnego lokalu — krok po kroku.

Rynek wtórny vs pierwotny

Czym różni się cena lokalu z drugiej ręki od mieszkania od dewelopera.

Prognozy cen mieszkań

Czy ceny będą rosły, czy spadały — jak czytać trend rok do roku.

Jawne ceny mieszkań od dewelopera

Co deweloper musi pokazać przed rezerwacją i jak czytać historię jego cen ofertowych.

Sprawdź realne ceny nieruchomości

Zainstaluj rozszerzenie CenaCheck i zobacz dane transakcyjne z RCN bezpośrednio na Otodom.pl, OLX.pl i Morizon.pl. Bezpłatnie.

Zainstaluj CenaCheckDarmowe rozszerzenie Chrome

3,85M

transakcji w bazie

16+

miast

RCN

dane z aktów notarialnych